Poucos setores tiveram tantas alterações legislativas em tão pouco tempo como o alojamento local. Depois do pacote "Mais Habitação" de 2023, que introduziu a caducidade das licenças, a proibição de transmissão e uma contribuição extraordinária, o Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde novembro de 2024, inverteu grande parte dessas medidas e devolveu aos municípios o poder de decidir o que acontece no seu território.

O que mudou, em resumo

  • As licenças deixaram de caducar ao fim de cinco anos. O registo mantém-se válido enquanto a atividade cumprir os requisitos.
  • A transmissão do registo voltou a ser possível, o que permite vender um imóvel com a atividade de AL em funcionamento.
  • A contribuição extraordinária sobre o alojamento local foi eliminada.
  • Os municípios decidem. Cada câmara pode aprovar um regulamento municipal de alojamento local, definir zonas de contenção e condicionar novos registos.

Na prática, isto significa que a pergunta "posso abrir um AL aqui?" deixou de ter uma resposta nacional. Depende da freguesia, do regulamento da câmara e, nos prédios em propriedade horizontal, do que diz o título constitutivo e do que decide o condomínio.

Cinco verificações antes de comprar ou converter

  1. Regulamento municipal. Confirme se o concelho tem regulamento de AL em vigor, se a freguesia está em zona de contenção e que requisitos adicionais existem (por exemplo, limites por edifício ou por rua).
  2. Condomínio e título constitutivo. Em frações de prédios, verifique se o uso é compatível e se há deliberações do condomínio sobre alojamento local.
  3. Licença de utilização. O imóvel precisa de licença de utilização para habitação, salvo situações excecionais. Sem ela, não há registo.
  4. Requisitos de segurança e conforto. Extintor, manta ignífuga, sinalética, primeiros socorros e, acima de determinada capacidade, regras adicionais. São investimentos pequenos, mas obrigatórios.
  5. Fiscalidade e seguros. O enquadramento em IRS ou IRC, o IVA e o seguro de responsabilidade civil obrigatório influenciam a rentabilidade líquida e devem entrar nas contas desde o início.

Viana do Castelo e o Alto Minho: um mercado de AL diferente

Ao contrário de Lisboa ou do Porto, a pressão sobre a habitação nas freguesias do Alto Minho é mais localizada e a sazonalidade é maior. Isso pede uma gestão profissional: preços dinâmicos, presença em várias plataformas, estadias mais longas na época baixa e uma operação de limpeza e check-in impecável. Um AL bem gerido no litoral Norte pode render bem; um AL deixado ao acaso fica meses vazio.

Antes de perguntar "quanto rende?", pergunte "posso, e durante quanto tempo?". A resposta está no regulamento municipal, não nas plataformas de reservas.

O nosso papel

A Clyes faz a gestão integral de alojamento local: verificamos o enquadramento municipal e condominial, tratamos do registo, criamos os anúncios, gerimos preços, reservas, hóspedes, limpeza e manutenção, e enviamos um relatório mensal ao proprietário. Se tem um imóvel com potencial turístico, peça-nos uma estimativa de receita.

Nota: a legislação do alojamento local está em permanente atualização. Confirme sempre a situação em vigor junto da câmara municipal e no Diário da República antes de tomar decisões.